负债高企 大唐地产“蒙眼狂奔”赴港上市冲千亿

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负债高企 大唐地产“蒙眼狂奔”赴港上市冲千亿

负债高企 大唐地产“蒙眼狂奔”赴港上市冲千亿

  在大唐地产近年来业绩持续走高的同时,其净负债率显现出总体下降趋势,但是其近两年来陡降的情形引发市场关注。 相关信息显示,2018年大唐地产在广西南宁的销售额突破100亿元。其官方微信描述称:“成为在南宁单城市销售额突破百亿规模的房企,创造了南宁楼市新纪录。” 而在融资方面,拥有母公司福信集团的支持,大唐地产融资成本似乎并不高,其自身亦在招股书中如此表示,其银行及其他借款“由我们关联方福信集团作担保”。而福信集团的主要发展方向之一即是金融,曾参与创办中国民生银行,天眼查显示,其董事长吴迪是该行董事。 但克而瑞发布的《2019年三季度中国房地产市场总结与展望》认为:“房企前三季度的融资成本还是维持相对较高水平。”其表示:“在融资环境多方位堵截的情况下,房企整体融资压力和成本加大还会持续。” 赴港上市的关键时刻,大唐地产与母公司福信集团官网保持一致,一直处于“网站升级中”。 隔了10年,以京剧脸谱“蓝脸的窦尔敦”为品牌Logo的大唐集团控股有限公司(以下简称“大唐地产”)再次踏上港股上市之路。 招股书显示,大唐地产上市前的股东结构中,控股股东为黄晞,持有77.79%的股份,其曾在接受媒体记者采访时如此表示:“这些地方地价不算高,城市友好度还不错,可以快速拿地、快速开工、快速销售,城镇化的增长处于比较高速阶段。” 但是对有“雄心壮志”的大唐地产而言,似乎解决销售业绩过于集中在几个区域的问题更为值得注意。 克而瑞榜单信息显示,2018年房企第50强为东原地产,其流量金额为548.7亿元;2019年1~11月,大唐地产以298.3亿元全口径金额位列第78位,而第50强的越秀地产为604亿元,呈现出强者恒强的局面。 近日,大唐地产向港交所递交申请书,拟在香港谋求上市。招股书显示,2016年、2017年、2018年及2019年上半年,大唐地产的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元人民币,同期净利润也呈逐年走高,2019年上半年达到3.69亿元人民币。 大唐地产方面也在招股书“风险因素”中认为,其大部分收益集中在北部湾经济区及周边城市等3个区域。其表示,上述地区物业市场经济状况的任何显著下滑均会对其经营业绩、财务状况等造成重大不利影响。 对此,财经评论员严跃进表示:“如果拿2018、2019年来讲,3年千亿元目标还是有点压力。”其对此分析称,一方面榜单前面靠前的房企成长性仍较强,另一方面,“市场之间不同企业有竞争,还有调控政策,项目会受到限价等”,其认为这也是冲击千亿元的房企“当前需要注意的内容”。 另据中国房地产业协会等发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2019年上市房企净负债率均值为92.52%,也即谋求赴港上市的大唐地产净负债率远超行业平均水平。 招股书显示,大唐地产销售额主要来自于福建漳州、广西南宁、天津三地项目,在2016~2018年间,上述3座城市在总销售物业收益中的占比分别达到76.0%、98.9%、98.8%,呈现出高度集中于少数区域的特点。 对于大幅下滑的原因,大唐地产招股书解释称:“主要由于保留盈利于2017年至2019年上半年持续增加及本公司股东注资于2019年上半年增加所致。”但是即便如此,大唐地产的高净负债率在同行中也颇为引人注目。 相关信息显示,大唐地产源自中国台湾,其后创始人余英仪、张富掌等在1994年来到厦门二次创业,但在2009年被厦门本土民企福信集团战略整合,成为其旗下核心地产品牌。大唐地产在2018年全年实现340亿元销售额,进入百强房企榜单。 针对以上问题,《中国经营报》记者致函大唐地产方面,其随后回复称:“静默期不便接受采访。” 而在此前被监管层收紧的房企信托融资方面,却似乎呈现出不同的局面。招股书显示,截至2019年9月30日,“尚未偿还的信托融资款项总额占我们截至当日借款总额的33.8%”,大唐地产与信托公司、资产管理公司及其融资平台订立的尚未履行信托融资安排共有11笔,利率多处在8.8%~14%区间。 除了销售额主要集中在上述区域,大唐地产土储状况也颇为类似。招股书显示,截至2019年9月30日,其在南宁市包括附属、联营、合营等形式在内的土地储备面积达到309.68万平方米,占其土储总量39.76%,如此高比例颇为引人注目。 克而瑞数据显示,2017年大唐地产以144.7亿元的销售额位列第105位,彼时大唐地产官方微信叙述称:“郝胜春说:‘对于33年地产长跑者大唐地产来说,这仅仅是一个崭新的开始。’”天眼查信息显示,郝胜春正是大唐地产旗下主体公司厦门大唐房地产集团有限公司法定代表人。 对此,大唐地产招股书也表示,其将通过接触国际及国内资本市场获取更多资金。但其同时也表示,融资成本的任何增加将对其盈利能力、经营业绩造成负面影响,“可获融资将影响我们能否开展我们物业开发活动,而这将对我们经营业绩造成不利影响。” 在2017年首次实现销售额突破100亿元之后,大唐地产在2018年终于进入房企百强榜单,克而瑞发布的《2018年1-12月中国房地产企业销售额排行榜TOP200》显示,大唐地产以308.6亿元流量金额位列第77位。 根据亿翰智库发布的《2018年上市房企净负债率TOP100》显示,在2018年中国上市房企净负债率榜单中,平均净负债率为78.4%。亿翰智库认为:“100家企业中,有近半数房企净负债率出现上升,但整体增幅较2017年有所放缓。” 大唐地产招股书显示,截至2019年6月30日,其银行及其他借款的加权平均利率分别为6.88%、9.66%,加权平均实际利率为8.25%。招股书对此解释称:“银行及其他借款的加权平均利率整体有所减少,乃主要由于利率相对较低的银行贷款增加及利率相对较高的信托融资安排减少所致。” 但是大唐地产的雄心却不仅仅停留在500亿元规模,在2019年更是调整为3年实现千亿元销售目标。大唐地产官方微信信息显示,郝胜春就曾如此表示,担保]阳 光 城:为参股子公司杭州临光房地产提未来3年大唐地产发展有更高要求,将向全国房企50强加速前进,“今年我们有信心和决心迈出通向地产50强的关键一步”。 其中,年利率最高的一笔为14%,“抵押漳州信地全部股份,并由厦门大唐作担保”,其生效日期是2019年9月10日,到期日为2019年12月31日。 招股书数据显示,2016~2018年,大唐地产净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%,其中在2016~2018年出现连续3年净负债率超过400%的情形。在2018年大幅下降的基础上,截至2019年6月末,更是降到185.6%。 但在业绩增长的另一面,是其曾高企不下的净资产负债率,财务数据显示,2016~2018年,大唐地产过往净资产负债率分别高达1085.3%、1087.9%、408.8%,但在2019年上半年却突降至185.6%。除此之外,大唐地产谋求实现3年千亿元销售额的目标也引发广泛关注。 从2018年的未来3年“冲刺500亿元”,到2019年的“3年1000亿+,进入全国房企50强”,这家偏爱拳击、马拉松的闽系房企似乎也在进入“决赛时刻”。

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